Når blir boligen din et hotell?
Korttidsutleie via Airbnb har eksplodert i Lofoten de siste årene. Men hvor går grensen mellom å leie ut en stue og å drive hotell? Branningeniør Martin Kristoffersen i Asplan Viak møter gråsonen hver dag – og konsekvensene kan være millioner i ekstra brannsikkerhetstiltak.
For tre år siden flyttet Kristoffersen til Lofoten med jobben som branningeniør. Der oppdaget han raskt at den tradisjonsrike nordnorske gjestfriheten var i ferd med å bli en milliardindustri.
– Folk i Lofoten har alltid vært rause og gjestfrie. Men nå driver alle med korttidsutleie – noen i større skala enn andre. Ingen har helt oversikten over omfanget, men det antas å være større enn antallet hotellsenger, forteller han.
Branningeniør Martin Kristoffersen i Asplan Viak møter gråsonen mellom bolig og hotell hver dag i sin jobb i Lofoten.
Millioner i potten
For Kristoffersen og kollegene i Asplan Viak handler det ikke bare om turisme. Det handler om brannsikkerhet og om regelverket henger med på utviklingen.
– Regnes virksomheten, brannteknisk, som en bolig eller et overnattingssted? Den praktiske og økonomiske konsekvensen er enorm. Et nytt sprinkleranlegg og et ekstra trapperom kan ligge i potten. Vi snakker tiltak i millionklassen, forklarer han.
I den ene enden av skalaen ligger eneboligen som leies ut et par ganger i året. I den andre enden ligger Thon og Scandic med 200 rom. Men mellom disse ligger en enorm gråsone.
– Hva med en kommersiell selvbetjent rorbu med egen inngang? Eller et leilighetsbygg der alle enheter leies ut via Airbnb på heltid? Det siste virker kanskje urealistisk, men det er skremmende realistisk, sier Kristoffersen.
Selvbetjening = selvberging?
I Lofoten kan du overnatte i alt fra gamle rorbuer til væreiergårder, fiskebruk og til og med en gammel oljetank. Men når blir det et hotell?
Teknisk forskrift opererer med ulike risikoklasser. Hoteller ligger vanligvis i risikoklasse 6, med strenge krav. Men selvbetjente enheter med enkle rømningsforhold kan plasseres i risikoklasse 4 – samme som vanlige boliger.
– Det åpnes for at hotellvirksomhet kan plasseres i lavere risikoklasse dersom rømningsforholdene er særlig enkle. Men hva betyr egentlig ‘særlig enkle’? spør Kristoffersen.
Han peker på noen nøkkelfaktorer: Selvbetjente enheter med egen inngang og kjøkken, direkte utgang til det fri uten felles rømningsareal, og en åpenbar alternativ rømningsvei.
– Det må ligge til grunn en forståelse hos gjesten om at de selv er ansvarlige for egen sikkerhet. Rømningsveiene må være enkle og oversiktlige, understreker han.
Trenger klarere regler
Kristoffersen mener regelverket i seg selv er godt, med funksjonsbaserte krav som gir rom for tilpasning. Men i gråsonen mellom bolig og hotell blir det utfordrende.
– Når bruken av bygget ikke passer med tradisjonelle begreper som ‘campinghytte’ eller ‘vandrerhjem’, må vi bruke analytisk tilnærming. Men i en kompleks gråsone er faglige vurderinger avgjørende, sier han.
For de som driver korttidsutleie i Lofoten – og andre steder – er budskapet klart: Ta brannsikkerhet på alvor, også i gråsonen.
16. mars 2023 brøt det ut brann i en verneverdig bygning i Montreal i Canada. Brannvesenet visste ikke at 12 av 15 enheter i bygget var leid ut via Airbnb. De visste heller ikke hvor mange som befant seg i bygningen. Det tok flere dager å bekrefte hvilke enheter som var leid ut og hvem som hadde leid disse. Syv mennesker døde i brannen. Utleieenhetene i bygningen var, som 90 % av enhetene i Montreal, ikke lovlig registrerte. Etter brannen ble det avdekket at utleieenhetene ikke oppfylte kravene til brannsikkerhet. Dette førte til en omfattende etterforskning og offentlig diskusjon om regulering av korttidsutleie.
