Illustrasjon: Asplan Viak.
Illustrasjon: Asplan Viak.

01

Forside rapport
Forside rapport

02

Innhold i utbyggingsavtaler
Innhold i utbyggingsavtaler

03

Anbefalt prosess
Anbefalt prosess

04

Håndbok Utbyggingsavtaler - fra plan til gjennomføring

Prosjektkategori

Rapport

Tidsrom

2019

Om prosjektet

Utbyggingsavtaler er en frivillig avtale mellom kommunen og utbygger knyttet til gjennomføring av vedtatte arealplaner.

Gjennom inngåelse av en slik avtale med kommunen kan en utbygger oppfylle sine rekkefølgekrav i planen, og med det ha rett til å gjennomføre sitt byggeprosjekt. Det er omfanget av, og innholdet i, rekkefølgekravene som er grunnlaget for utbyggingsavtalen. Fastsettelsen av disse kravene har dermed avgjørende betydning for om planen lar seg realisere eller ikke.

I plan- og bygningsloven §17-3 kreves det at disse rekkefølgebestemmelsene og tiltakene skal vare rimelige, nødvendige og forholdsmessige. Disse vurderingene mener vi kommunen og utbygger må gjøre i felleskap. For å bidra til forutsigbarhet knyttet til gjennomføring av arealplaner er det viktig at arealplanlegging og fastsettelse av rekkefølgekrav/ forhandling av utbyggingsavtale må ga parallelt. Vi mener kommunen og utbyggerne må ha dialog og samarbeid om hvilke tiltak som skal innga i planen, og hvordan disse tiltakene skal realiseres, helt fra start i en reguleringsprosess. Vi tror dette vil bidra til a sikre at når kommunen vedtar en arealplan er det også en omforent plan om gjennomføringen av denne, med tilhørende rekkefølgebestemmelser.

Planlegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter i Norge har gjennom de siste tiårene vært igjennom en stor utvikling. Fra en situasjon med dominerende offentlig planlegging frem til 1970- og 1980-tallet, skjer utbygging nå i stor grad gjennom offentlig-private samarbeidsprosesser med planlegging og gjennomføring i privat regi. I takt med at det private markedet kommer sterkere inn og står for utarbeidelsen av de fleste arealplaner og gjennomføringen av utbyggingsprosjekter, har det oppstått et større behov for a se på arealplanlegging, rekkefølgebestemmelser, områdemodeller og utbyggingsavtaler i sammenheng, for å sikre gjennomføring.

Områdemodeller og utbyggingsavtaler har vist seg som et fleksibelt virkemiddel for a sikre sammenheng mellom plan og gjennomføring, sikre finansiering av infrastruktur og skape kvalitet og forutsigbarhet i utbyggingen. Frem til 1. juli 2006 ble utbyggingsavtaler utarbeidet og fremforhandlet med bakgrunn i den generelle kontraktsfriheten. I dag er utbyggingsavtaler regulert i plan- og bygningsloven. Her stilles det krav til både prosessen og innholdet i utbyggingsavtalene. I forbindelse med oppstart av en planprosess må det vurderes om utbyggingsavtale er et verktøy som en vil benytte seg av og har behov for. Mange reguleringsplaner lar seg fint gjennomføre ut fra tydelige reguleringsbestemmelser og trenger ikke utbyggingsavtale. Utbyggingsavtaler kommer særlig til nytte som verktøy når en må se en utbygging i sammenheng med omradet rundt, og når den enkelte utbygger/et mindre omrade må delta med sin forholdsmessige andel av infrastrukturkostnadene i området.

Formålet med denne handboken er å øke kunnskapsnivået for både kommuner og utbyggere. Handboken er skrevet av personer med erfaring fra avtaleforhandling fra både kommunal og utbyggers side av bordet. Økt kunnskap om virkemidlene og økt fokus på gjennomførbare arealplaner er til det beste for samfunnet som helhet. Vi håper denne veilederen skal bidra til å oppnå slike konstruktive og parallelle prosesser mellom kommune og utbyggerne. Handboken er utarbeidet av Norsk Eiendom og Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA), i samarbeid med Akershus Fylkeskommune, Vestfold Fylkeskommune, Advokatfirma DLA Piper, Asplan Viak og Deloitte.
 

Innholdet er skrevet av:

  • Tone Gjertsen, Advokatfirma DLA Piper
  • Allan Hjorth Jørgensen, Asplan Viak
  • Alexander With, Deloitte
  • Carl Henrik Borchsenius, Norsk Eiendom
  • Snorre Fuhr, Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA)
  • Per Fredrik Kempf, Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA)