Nøkkelen til kompleks byutvikling

10. Mai 2015

Illustrasjonsplan Knarvik. Illustrasjon: Asplan Viak

Bergensregionen vokser. Prognosene anslår at regionen vil oppleve en vekst på rundt 160.000 mennesker de kommende 30 til 40 årene. Diskusjonen om hvor og hvordan vi skal bosette dem er en viktig driver for bydiskusjonen i vest. Det vil bli helt avgjørende for regionens fremtid at vi treffer riktige valg som bidrar til å utvikle et bærekraftig samfunn vi fortsatt ønsker å bo i.

Gjennom min rolle som prosjektleder for store by- og stedsutviklingsprosjekter i Bergens-området har jeg gjort meg en del erfaring knyttet til suksesskriterier. Vi har hatt prosjekter i alle region- og vekstsentrene rundt Bergen de siste årene. Erfaringer herfra maler et tydelig bilde av utfordringer og potensialer. Denne presentasjonen beskriver to regionssentre, som på hver sin måte, har jobbet med stedsutvikling for å tilpasse sitt sted til fremtidens utfordringer.

Knarvik, Regionsenteret i Nordhordaland, 30 minutter nord for Bergen

I 2010 fikk Lindås kommune innsigelse på planarbeidet for ny sentrumsplan i Knarvik. Innsigelsen var rettet fra Fylkesmannen, og var knyttet til mangel på grøntstruktur, manglende siktlinjer og få gode uterom i planforslaget. Asplan Viak ble engasjert for å arbeide videre med planarbeidet, omarbeide planen, lage et kvalitetsprogram og skape en bærekraftig byvisjon for Knarvik.

Oppgaven for Lindås kommune er ganske vanlig. Administrasjonen i kommunen var oppdragsgiver og politisk nivå ved plan- og miljøutvalget i Lindås var styringsgruppe. Her ble viktige beslutninger i prosessen avklart. Fordi innsigelsen fra Fylkesmannen var koblet til grøntstruktur ble dette selvsagt et viktig tema i prosessen, men administrasjonen var også opptatt av begreper koplet til de sosiale sidene av bærekraftsbegrepet. Det skulle være hyggelig å bo i Knarvik, vi skulle lage gode møteplasser, fine parker, bruke vann som estetisk element og skape muligheter for lek og sosialt liv.


Osøyro, Regionsenteret i Bjørnefjordregionen, 30 minutter sør for Bergen

Ordfører Terje Søviknes i Os kommune sendte høsten 2013 ut en forespørsel om deltagelse i prosjektet “Stad og moglegheitsanalyse Osøyro”, som skulle danne grunnlag for kommende områdeplan for tettstedet. Asplan Viak ble engasjert som rådgiver. Søviknes var selv prosjektleder for prosjektet, han var leder i styringsgruppen og han ledet selv folkemøter/prosessmøter. Søviknes hadde klare formeninger om oppgaven, der en av hovedmålsetningene var å legge til rette for lokalt næringsliv og private utbyggere som ønsket å utvikle sentrum. Kommunen var dermed tydelige på at de ønsket vi skulle jobbe med det økonomiske aspektet ved bærekraftsbegrepet. Vi skulle sikre gjennomføring, sikre private ønsker, og skape rask vekst.

Begge kommunene tar sikte på å kapre sin del av befolkningsøkingen i Bergensregionen, og begge kommunene er spådd over 100% vekst de neste 30 årene, men utgangspunktet er helt forskjellig. Det administrativt drevne prosjektet i Knarvik hadde sosial og grønne målsetninger for sitt prosjekt, mens det politisk drevne prosjektet i Os hadde økonomisk vekst som sitt angrepspunkt. En skulle tro at dette skapte to fundamentalt forskjellige sentrumsvisjoner.

 

 

«Vet vi hvor folk vil gå, vet vi hvor næringsliv vil blomstre og vi vet hvilke gater som skal være gode å gå i»

Fredrik Barth, nasjonal fagansvarlig by- og stedsutvikling, Asplan Viak

Landskapsplan: Gatene og ferdselsårene er avgjørende for å frakte beboere fra huset sitt, via uterom, forbi næringsliv, restaurant og kafé og til målpunktet. Målpunktene må plasseres innimellom bystrukturen, og det er veien til målpunktet som er vår viktigste oppgave å planlegge. Illustrasjon: Asplan Viak

Knarvik: gjennomgående gangsone gjennom hele allmenningen, med plantefeltl elveløp og møbleringssoner på hver side. Illustrasjon: Asplan Viak

Næringslivet

Næringslivet på Osøyro ligger til dels brakk grunnet kjøpesenterutviklingen utenfor tettstedet. I Knarvik derimot, ligger kjøpesenteret midt i tettstedet. Det er imidlertid plassert på den ene siden av E39 mens resten av bystrukturen ligger på den andre siden. Europavegen skaper derfor en betydelig barriere. Men næringslivet i Knarvik går bra, det er koblingen mot bystrukturen som ikke er der.

For Osøyro gjorde vi en serie moblititetsanalyser for å undersøke hvor potensielle kunder bodde. Resultatene var tydelige. Næringsliveet i Osøyro maktet ikke konkurransen fra kjøpsentre, og mistet alle kunder som kjørte bil. Det bor nesten ingen på selve Øyro, og næringslivet har dermed ingen dagskunder. Beboere i Osøyros omland er ikke koblet til senteret med gang, sykkel eller kollektivt. De har dermed få muligheter for å oppsøke tettstedet uten bil. Hvis de først benytter bil, reiser de heller til kjøpsentre i Bergen sør. Det åpenbare potensialet for Osøyros næringsliv blir å øke beboermassen i selve tettstedet, og å tilby fotgjengerstrukturer til eksisterende beboere i nærområdet. Presentert med disse funnene var både politisk ledelse og næringsliv i Osøyro enige om at fotgjengere og syklister var det viktigste å jobbe med i oppgaven videre.


Uterom i tett by

Utfordringene i Knarvik var annerledes. Fylkesmannen hadde allerede satt krav om en oppgradering av uteområder som en betingelse for å vedta planen. Men alle utbyggere i Knarvik hadde allerede fått “tildelt” et delområde i planen, med en utnyttelsesgrad, med et arealtall og et potensielt utbyggingspotensial. Ingen var interessert i å gi dette fra seg for å skape mer uteareal, og ethvert forsøk på å skape gode uteområder i planen, ble dermed et direkte inngrep i en privatpersons utviklingspotensial.

Å skulle fortette med boliger i et tettsted medfører en rekke krav, blant annet til uteareal. Dagens største uteareal i Osøyro er midtrabatten i rundkjøringen. Alt annet er asfalt. For å kunne fortette noe som helst, trengte vi også her å etablere gode offentlige/felles uteområder. Vi så at i begge sentrene var det altså utearealet som var utfordringen – og vi trengte en kreativ gjennomgang av kravspesifikasjonene til utearealer i tett by.

Både Knarvik og Osøro hadde helt vanlige krav til uteområder for bolig; minimum 25 mfellesuteareal per 100 mbolig. Slike krav fungerer greit i boområder rundt byene, men de fungerer svært dårlig i tett by. En tomt på 6 daa, 300 % utnyttelse (vanlig størrelse både fra Knarvik, Bergen og Os) får med krav på 25 muteareal/100 m2 bolig et krav på 4500 m2 med felles uteareal på egen tomt. Det er da bare 1,5 daa igjen til kjøring, renovasjon, innganger, trapper, annen infrastruktur og bygg. Det går ikke opp. Svarene på den utfordringen har vært å senke det kvantative arealkravet fra 50, via 25, til 15, 7,5 og helt ned i 5 m2. Dette har ført til en fryktelig fragmentering av uteområder i by. Hvert prosjekt får dette kravet – ikke større områder, og når vi ser kravtall ned mot 5 m2/100 m2 bolig blir ikke dette bra nok. Arealene blir for små, for under-solt, de er ofte dyre å utvikle, og man får ofte konflikter mellom adkomst, kjøring og disse utearealene.

Svaret på problemstillingen ble både for Knarvik og Osøyro å redusere kravene til fellesuteareal, men samtidig øke graden av offentlig uteareal i planen (betalt av private via utbyggingsavtaler). For å finne plass til dette ble parkeringsplasser, dødarealer, annet offentlig areal, omprosjektert til kvalitative gode parker, gater og torg. Disse arealenes viktigste oppgave blir i tillegg til å være uteoppholdsarealer, å kunne transportere beboere i tettstedet, ut til de større friområdene utenfor tettstedet, og beboere utenfor tettstedet inn i sentrumssonen. Ved å øke verdien på grønne områder, skape nye grønne områder, og øke verdien på reisen fra hjemmet ditt og ut til de grønne områdene, bruker man moblitet og kvalitet for å skape et finmasket nettverk for fogjengerbasert transport i byen. Det er dette grepet som kan skape økt utnyttelse, ikke en reduksjon i uteromskravet.

Til sammen doblet vi potensialet for bebygd areal i Knarvik, og gjennom å øke grøntareal med mange 100 % i Osøyro muliggjorde vi bygging av boliger i det hele tatt. Det virkelig spennende skjer når man sammenligner disse grepene med hverandre, og med forskning koblet til byutvikling internasjonalt og nasjonalt. Det siste året har jeg også jobbet med et prosjekt for Bergen kommune “Uterom i Tett by”, som gjennomgår nettopp denne forskningen. Prosjektet er et samarbeid med svenske Spacescape som er ledende innen forskning på moderne byromsforståelse. Det viser seg eksempelvis at god tilgang til større parkområder har et større positivt utslag på salgspris for bolig, enn tilgang til uteområder på egen tomt. Selv om de samlede m2 uteareal går ned, vil en slik modell øke graden av “opplevd tilgang” til grøntområder – vi øker kvalitet og senker kvantitetsuteområder i by. Dette underbygger dermed argumentene også i et økonomisk perspektiv. Senhøstes 2014 kom UN-Habitat ut med rapporten “A new strategy of sustainable neighbourhood planning: Five Principles” og lanserte 5 kjøreregler for riktig bærekraftig utvikling (se fakta).

 

Konklusjonene fra forskningen internasjonalt 

Konklusjonene fra forskningen internasjonalt understøtter at vi er på rett vei. Ved å halvere krav til privat/felles uteareal i Knarvik, doblet vi potensiell bygningsmasse, vi muliggjorde ca 5000 nye innbyggere i sentrum, og endte opp på et snitt på 14,7 mennesker per daa. (Tetthet i Bergen er 7 per daa!). Tilsvarende øvelse ble gjort i Osøyro. Det er disse innbyggerne som i størst grad vil sikre våre tettsteder et fremtidsrettet nåringsliv, muligheter for kafeer, grunnlag for lokalskolen og besøkte møteplasser. SIden er det byens nettverk, i form av fotgjengerbevegelser som skaper byens dynamikk. Disse gatene og ferdselsårene er avgjørende for å frakte beboere fra huset sitt, via uterom, forbi næringsliv, restaurant og kafe og til målepunktet. Målpunktene må plasseres innimellom bystrukturen, og det er veien til målpunktet som er vår viktigste oppgave å planlegge. Vet vi hvor folk vil gå, vet vi hvor næringsliv vil blomstre, og vi vet hvilke gater som skal være gode å gå i.

Spennende er det også å se, at to så forskjellige tettsteder i Bergensregionen, med ulike styringsmodeller, organisering, og veldig ulik holdning, motivasjon og mulighet for byprosjektet, samles om og jobber med grønn mobilitet som viktigste virkemiddel i byutviklingen. Ved å re-tenke krav til uteområder i byen ser det ut som vi har funnet en vinnerløsning i regionsutviklingen, i det å bygge tett og kompleks by. For Fylkesmannen har trukket sin innsigelse på manglende uteområder i Knarvik, selv om vi halverte antall m2 uteareal i planen, og i Os har kommunen vedtatt å fjerne parkering fra sentrum og bygge offentlig park og lekeplass, fordi dette vil føre til storstilt boligutvikling. Slik bygger vi kompleks by!